深圳某楼盘看楼“跑龙套”托气氛演戏还有钱拿，你怎么看？
谢谢邀请，搜姐觉得这属于地产公司的营销手段之一，属于正常的现象。据搜姐了解，一般的销售现场都会有大屏销控表，而销控表中会显示已售、未售、代售楼盘。而这些状态一般来说地产公司都可以在IT系统后台进行操控，根据现场实际销售的情况、及人员情况进行控制，营造热卖的气氛。
一、购房知识学习充电
1、了解真正楼盘的均价，参照周边二手楼盘均价。千万不要误以为楼盘广告推出的均价就是你所购房子的价格，一定要明确楼盘均价的概念，开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，订出的要销售小区的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场是，先有均价，然后再通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，两者是有区别的。
2、容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，多层住宅应不超过1.5，高层住宅容积率应不超过4，容积率超过5就不建议购买了。
3、使用率与实用率：这两者的区别在于使用率是指住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商会用实用率来吸引购房者。
4、绿地率与绿化率：绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。住宅小区绿地率不得低于35%。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。
购房讲求量力而行，一定要选择自己能力范围之内可以购买的楼盘，对于刚需自住买房来说，面积小、首付少、总价底的楼盘适合初次置业的年轻人。其次资金不足的刚需购房者可以选择二手房或是小户型房源，价格相对优惠;对于投资买房者来说，则需要根据城市未来规划的方向来确定买房的范围，尽可能使所购房产未来的利润率相对提升。
疫情期间感觉深圳爆发炒房热，房价暴涨，会引发楼市丁蟹效应吗？
最近，房地产市场又热闹起来。一些许久没有出现过的怪现象，接二连三地出现了。
深圳楼市大涨。近来，深圳因房价大幅上涨成为吃瓜群众茶余饭后关注的焦点。业界又爆出，这是当地房抵经营贷流入楼市的结果。好办理、利率低，不少人动起歪脑筋，通过办理应对新型冠状***肺炎疫情中小微企业贷款，拿到***后立即转投楼市，薅起了政策羊毛。
想要买房子，先交喝茶费。据报道，日前深圳宝安区、南山区有部分楼盘收“喝茶费”、“更名费”，总价2200多万元的房子，“喝茶费”就达到了150万元。
从一系列现象我们来看本质，***肺炎疫情仍在全球持续蔓延，对经济造成巨大冲击。对于外贸出口规模连续27年居内地大中城市首位的深圳而言，压力自然不小。因此，深圳楼市本轮的“疫病景气”被认为是来得突然。
就未来趋势，专家认为：
1、未来两三个月深圳房地产及楼市会在市场和政策双重影响下进入整体升温通道里，但分化趋势会收窄。在宽松政策推进的同时，政策会保持对暴涨式异动现象的警觉性，继续对局部强异动现象***取针对性的管控。
2 、二三季度之交，若楼市活跃及趋热的态势继续，导致房价继续上升，政策面可能出台适度降温政策，平抑楼市热度，力求保持楼市稳定。
3、四季度靠后，考虑到对全年经济指标的回补需求，楼市政策有可能再次适度宽松，市场可能以回温态势转入明年；总体判断是，深圳全年房地产及楼市的表现可能呈现稳步发展态势，没有所谓全面性的“一飞冲天”，甚至局部的“一飞冲天”也将得到合理抑制。
而对于此次的情况来看，如果措施有效，那么深圳房地产暴涨暴跌的可能性不大。应该不会出现“丁蟹效应”。
